Oddanie lokalu na rzecz spółki z o.o. w najem – skutki podatkowe

Odpowiedź: Oddanie lokalu na rzecz spółki z o.o. w najem powoduje, że lokal nadal będzie wykorzystywany w działalności gospodarczej. Oznacza to, że na gruncie VAT, „przeniesienie”  wynajmowanego lokalu z majątku firmowego do majątku prywatnego nie wywoła żadnego skutku prawnego. Podatnik może jednak zdecydować o zmianie swojego statusu podatkowego i dla czynności najmu nieruchomości, skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT. 

Działalność gospodarcza

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tak wynika z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. 

Eksperci Czekają na Twoje Pytania!

Zadaj pytanie ekspertowi i uzyskaj odpowiedź w 48 godzin.

Albowiem najem nieruchomości stanowi wykorzystywanie towaru w sposób ciągły dla celów zarobkowych jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, czyli jest objęty podatkiem VAT. To oznacza, że nawet gdyby podatnik formalnoprawnie zlikwidował wykonywanie zarejestrowanej działalności gospodarczej, w świetle regulacji VAT i tak pozostanie podatnikiem względem nieruchomości, które odda w najem. Zmieni się jedynie kwalifikacja uzyskiwanych przez niego źródeł przychodów na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, co jednak pozostanie bez wpływu na kwestie ich opodatkowania VAT.

W konsekwencji przekazanie na cele prywatne posiadanych przez podatnika nieruchomości nie wywoła żadnych skutków na gruncie VAT, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem nieruchomość po przekształceniu jednoosobowej działalności gospodarczej będzie nadal przedmiotem najmu, a więc przedmiotem kontynuowanej przez podatnika działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie prywatnych składników majątku (por. interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 maja 2021 r., nr 0111-KDIB3-3.4012.71.2021.2.MW).

Pytający może jednak rozważyć zmianę swojego statusu podatkowego poprzez powrót do zwolnienia podmiotowego z VAT oraz wykonywanie czynności najmu jako podatnik zwolniony z VAT.

Zgodnie z treścią art. 113 ust. 1 ustawy o VAT ze zwolnienia od podatku dla drobnych przedsiębiorców może korzystać podatnik, którego obrót nie przekroczył w poprzednim oraz bieżącym roku kwoty 200.000 zł. Powrót do zwolnienia z VAT jest możliwy nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym podatnik utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia. Co ważne, ponowne korzystanie ze zwolnienia możliwe jest od początku dowolnego miesiąca, następującego po tym okresie. W celu złożenia oświadczenia o zmianie statusu podatkowego niezbędne będzie złożenie przez podatnika zgłoszenia rejestracyjnego/aktualizacyjnego VAT-R w terminie 7 dni od dnia, w którym powróci do zwolnienia z VAT (art. 96 ust. 12 ustawy o VAT). 

Powrót do zwolnienia od podatku wiązać się będzie z tzw. zmianą przeznaczenia lokalu, o której mowa w art. 91 ust. 7 ustawy o VAT oraz koniecznością korekty podatku naliczonego związanego z nabyciem lub wytworzeniem nieruchomości. Przez wytworzenie nieruchomości rozumie się m.in. jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a więc poczynienie na niej nakładów, gdzie suma wydatków poniesionych na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację obiektu w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środka trwałego do używania.

Odróżnić zatem trzeba wydatki poniesione na remont od wydatków ulepszeniowych (adaptacyjnych). Remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Remont, bez względu na kwotę, nie stanowi wytworzenia nieruchomości. Różne będą jego skutki podatkowe na płaszczyźnie VAT w przypadku innego ich wykorzystania przez przedsiębiorcę. 

Skoro nieruchomość nie będzie już dłużej wykorzystywana przez przedsiębiorcę do wykonywania czynności opodatkowanych efektywnie podatkiem VAT, wygasa prawo podatnika do odliczenia podatku naliczonego, które zrealizował niezwłocznie po nabyciu nieruchomości bądź towarów i usług z nią związanych. Konieczność korekty zaistnieje, jeśli nieruchomość (ulepszenia), znajduje się w tzw. okresie korekty, wynoszącym 10 lat.   

Jeżeli od zakupu nieruchomości nie odliczono VAT, albo od tego czasu upłynęło 10 lat, nie zaistnieje konieczność korekty podatku od jej zakupu. 10-letniej korekcie podlegać będą również nakłady ulepszeniowe (adaptacyjne) zrealizowane przez podatnika, a 12 miesięcznej- wydatki remontowe. Bieg terminu 10-letniego lub 12-miesięcznego rozpoczyna się wraz z oddaniem ulepszenia lub remontu do używania. 

Korekty podatku naliczonego względem wydatków ulepszeniowych przy zmianie przeznaczenia nieruchomości, dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty. Za każdy rok pozostający do końca okresu korekty należy zatem skorygować VAT w wysokości 1/10 kwoty odliczonego podatku od ulepszenia obiektu budowlanego. 

Z kolei korekta odnosząca się do remontów, podlega rocznej korekcie. Tutaj korektę VAT należy dokonać w deklaracji rozliczeniowej składanej za okres, w którym doszło do oddania lokali na cele zwolnione z VAT. 
Korektę wykazuje się zbiorczo z oznaczeniem „WEW” w polu K_44 w części ewidencyjnej oraz w polu P_44 w części deklaracyjnej pliku JPK_VAT.