Jaka stawka VAT z tytułu wynajmu mieszkania

Odpowiedź: Usługa wynajmu mieszkania dla firmy jest zawsze opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23% (zakładając, że wynajmujący nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego).

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (jak również na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego – tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 2224 z późn. zm.).

Jeżeli zwolnienie to ani zwolnienie wynikające z § 3 ust. 1 pkt 22 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku VAT nie mają zastosowania, świadczone przez podatników usługi najmu są – na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ea pkt 1 ustawy o VAT opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23% (z nieistotnym – jak zakładam - w analizowanej sytuacji wyjątkiem dotyczącym świadczenia usług najmu przez podatników korzystających ze zwolnienia podmiotowego).

Czytaj też:

Sprawdź, jak rozliczać najem mieszkania

Sprawdź, czy można odliczyć VAT naliczony z najmu mieszkań dla pracowników

Jak przy tym wyjaśnił Minister Finansów w interpretacji ogólnej z  8 października 2021 r. (sygn. PT1.8101.1.2021), „usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego)”.

Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób prywatnych (tj. osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych) są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących (zob. art. 111 ust. 1 ustawy o VAT). Istnieją jednak zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania, które określają przepisy rozporządzenia w sprawie zwolnień z obowiązku ewidencjonowania.

Rozporządzenie to przewiduje między innymi dwa zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obejmujące wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (zob. § 2 ust. 1 w zw. z poz. 25 załącznika do rozporządzenia w sprawie zwolnień z obowiązku ewidencjonowania).

Zwolnienia te mają zastosowanie, jeżeli:

-       świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub

-       świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Jak widać, jedno ze zwolnień z obowiązku ewidencjonowania dotyczących usług najmu ma zastosowanie, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą. Wystawiając osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej fakturę za wynajem mieszkania można nie wystawiać paragonu.