Wynajem mieszkania pracownikowi – jak rozliczyć koszty

Odpowiedź: Jeżeli najemcy zostanie określony próg zużycia jakiegoś świadczenia (np. zużycia wody), to trzeba przyjąć, że dostawa tego media stanowi odrębne świadczenie, niezależne od najmu, opodatkowane własną stawką VAT. Świadczenia dodatkowe względem których najemca będzie opłacał ryczałt bez względu na wielkość konsumpcji (tj. bez limitu), można byłoby włączyć do podstawy opodatkowania najmu i objąć jednolitą stawką podatku VAT -  jak zakładam - zwolnieniem z VAT.

Usługi wywozu nieczystości stanowią zawsze usługę „doliczaną” do wartości należnego czynszu. Nie mogą być one refakturowane i odrębnie rozliczane od usługi udostępnienia nieruchomości. 

Już na początku należy wskazać, iż ocena, czy media stanowią kompleksowe świadczenie wraz z usługą najmu, dokonywana jest w praktyce podatkowej przez pryzmat i zgodnie z wytycznymi wyroku TSUE z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa).

W tym wyroku Trybunał zaznaczył, że co do zasady towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, np. dostawa energii elektrycznej i cieplnej, wody powinny być uważane za odrębne świadczenia, rozliczane na gruncie VAT samodzielnie i niezależnie od czynszu najmu.

Jeżeli jednak najemca, któremu wynajmujący zapewnia również media i inne świadczenia dodatkowe, nie ma możliwości wyboru sposobu korzystania z nich poprzez decydowanie o wielkości zużycia dostępnych mu świadczeń wpłacając najemcy zryczałtowaną, stałą kwotę - bez względu na to, czy w ogóle korzysta z tych dodatkowych świadczeń- to wówczas należy przyjąć, że wszystkie świadczenia pomocnicze stanowią jedną usługę wraz z usługą najmu (tzw. świadczenie kompleksowe).

Nadmieniacie Państwo, że w postanowieniach umownych spółka zamierza zastrzec, że jeżeli najemca skorzysta z dodatkowych świadczeń ponad ustalony limit, będzie dodatkowo obciążony kosztami tego świadczenia. Ta okoliczność przesądza moim zdaniem o odrębnym zapewnieniu usług towarzyszących najmowi lokalu. De facto, najemca jest przecież i tak rozliczany z wielkości zużycia- po przekroczeniu określonego limitu, ale jest. Organy podatkowe uznają to zapewne za decydujący czynnik, który nie pozwala uznać, iż mamy do czynienia z kompleksową usługą najmu lokalu mieszkalnego.

W konsekwencji, dostawa przez wynajmującego wody oraz odbiór ścieków, ciepła, energii elektrycznej itp. winna być opodatkowana według stawki właściwej dla dostawy tych świadczeń, a nie dla usługi najmu, stanowi bowiem odrębne i niezależne świadczenie. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie w inny sposób kwot świadczeń składających się na media, ich wartość podlegającą opodatkowaniu VAT należny ustalić proporcjonalnie.

Wyjątek dotyczył będzie jedynie wywozu nieczystości. Jako, że zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu wywozu śmieci ciąży zawsze na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty, koszty wywozu śmieci zawsze będą włączane do podstawy opodatkowania najmu.

Uważa się, że zapłata za śmieci stanowi nieodłączny element usługi najmu i powinna być zawsze traktowana jako jedna usługa z najmem (opodatkowana jedną i tą samą stawką VAT), o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” odrębnie lub dodatkowo jej kosztu na najemcę (por. interpretacja indywidulna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 kwietnia 2018 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.92.2018.1.BW).

Uzupełniająco można dodać, że najem mieszkania z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.