Aktualne zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości

Podatek od nieruchomości muszą płacić przede wszystkim osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, ich posiadaczami samoistnymi lub użytkownikami wieczystymi gruntów (zob. art. 3 ust. 1 pkt 1–3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych; dalej: ustawa pil).

Szczególna sytuacja zachodzi w przypadku nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W tych przypadkach podatnikami podatku od nieruchomości są także ich pozostali posiadacze (zob. art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy pil), w szczególności najemcy oraz dzierżawcy.

Z art. 2 ust. 1 ustawy pil wynika, że przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1. grunty – czyli części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (zob. art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego),

2. budynki lub ich części – budynkami w rozumieniu przepisów o podatku od nieruchomości są obiekty budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach (zob. art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych),

3. budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – budowlami w rozumieniu przepisów prawa budowlanego są obiekty budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego niebędące budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (zob. art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy
   pil).

Nie wszystkie jednak ww. nieruchomości i obiekty budowlane podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Przepisami art. 2 ust. 2–4 ustawy pil wyłączono użytki rolne lub lasy:

1. zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości,

2. pozostałe, które nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Z art. 3 ust. 4 ustawy pil wynika zasada, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.

Powoduje to, że najczęściej podatnikami podatku od nieruchomości w przypadku współwłasności (współposiadania) są, co do zasady, wszyscy współwłaściciele (współposiadacze). Na wszystkich z nich ciąży solidarnie obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego będącego przedmiotem współwłasności (współposiadania) co oznacza, że organ podatkowy może żądać uiszczenia całości lub części podatku od nieruchomości od kilku z nich lub każdego z osobna, a uiszczenie podatku od nieruchomości przez któregokolwiek z nich zwalnia pozostałych z obowiązku. Jednocześnie aż do uiszczenia całej kwoty należnego podatku od nieruchomości lub obiektu budowlanego będącego przedmiotem współwłasności (współposiadania), wszyscy współwłaściciele (współposiadacze) pozostają zobowiązani (zob. art. 91 ustawy o Ordynacji podatkowej, w związku z art. 366 Kodeksu cywilnego).

W dwóch przypadkach zasady tej się nie stosuje:

1. w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiącym odrębny przedmiot własności. W takich przypadkach obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności (zob. art. 3 ust. 4a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych);

2. jeżeli jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest zwolnionych od podatku od nieruchomości albo nie podlega temu podatkowi. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu
   (zob. art. 3 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Ponadto szczególna sytuacja istnieje w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. Powoduje to, że wspólnoty mieszkaniowe nie są podatnikami podatku od nieruchomości. Podatnikami tymi są członkowie tych wspólnot:

– w całości w stosunku do lokali stanowiących przedmiot ich własności oraz

– w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej w stosunku do gruntu oraz części budynku stanowiących przedmiot współwłasności.

Stawki podatku od nieruchomości określają w drodze uchwał rady gmin. Nie mają one jednak w tym zakresie całkowitej swobody, gdyż stawki te dla poszczególnych przedmiotów opodatkowania nie mogą przekroczyć określonych przepisami kwot, które są co roku podwyższane.

Grunty i budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej są opodatkowane podatkiem od nieruchomości według podwyższonych stawek podatku od nieruchomości. Z kolei budowle lub ich części podlegają opodatkowaniu ww. podatkiem jedynie wówczas, gdy są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wynika, iż co do zasady za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. W świetle powyższego przez długi czas przyjmowano, że sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą budynku, budowli czy gruntu skutkuje ich uznaniem za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 marca 2014 r., sygn. akt: II FSK 679/12).

Opisany stan rzeczy został zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny, zgodnie z którym samo tylko posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę nie przesądza o konieczności opłacania podatku od nieruchomości według najwyższych stawek podatku od nieruchomości. Jest tak, tylko jeżeli istnieje jeszcze bezpośredni związek z działalnością gospodarczą prowadzoną przez chociażby jednego ze współposiadaczy (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt: I SA/Gl 54/18 czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 28 marca 2018 r., sygn. akt: I SA/Ol 123/18).

Tylko część podatników podatku od nieruchomości musi składać deklaracje na podatek od nieruchomości. Dotyczy w szczególności podatników będących osobami prawnymi, jednostkami organizacyjnymi oraz spółkami niemającymi osobowości prawnej (art. 6 ust. 9 ustawy pil).

Obowiązku składania deklaracji podatkowych nie mają będące podatnikami podatku od nieruchomości osoby fizyczne. Osoby takie są jedynie obowiązane do składania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych (zob. art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Terminy płatności podatku od nieruchomości zależą od tego kto jest podatnikiem tego podatku. Inne zasady obowiązują w tym zakresie osoby fizyczne, a inne pozostałych podatników.

Istnieją zwolnienia od podatku od nieruchomości, które dzielą się na dwie grupy:

1. pierwszą grupę zwolnień stanowią zwolnienia ustawowe, tj. zwolnienia określone przepisami art. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Ze zwolnień tych korzystać mogą wszyscy podatnicy podatku od nieruchomości;

2. drugą grupę zwolnień stanowią zwolnienia od podatku od nieruchomości wprowadzone drogą uchwały przez rady gmin. Ze zwolnień tych korzystać mogą wyłącznie podatnicy podatku od nieruchomości z danej gminy.

Zasady, na jakich powstaje obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości, określa art. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku Jednakże, jeżeli okolicznością, od której uzależniony jest ww. obowiązek, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, powstaje on z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.